～相続した土地、本当に売れる？と悩んだときに読んでほしい～
こんにちは、不動産のオオタニです。
相続した不動産や使い道のない土地を売却しようと考えたとき、
「この土地、本当に売れるのかな？」「買い手がつかなかったらどうしよう」
そんな不安を感じる方は少なくありません。
土地は大切な資産であると同時に、所有し続けることで税金や管理費がかかる“負動産”になるリスクもあるため、放置はおすすめできません。
今回は、一般的に売却が難しいとされている土地の特徴と、その対処法についてご紹介します。
✅ 売却が難しくなりやすい土地の特徴
① 不整形地（ふせいけいち）
土地の形が正方形や長方形ではなく、
三角形・L字型・台形などの変形した土地を指します。
- 建物を建てにくく、設計や施工の自由度が低い
- 有効活用しづらいため、買い手が敬遠しがち
- 同じ面積でも、整形地よりも価格が下がる傾向
② がけ地・急傾斜地
急な傾斜がある土地は、建築が制限されたり、造成工事が必要になります。
- 擁壁工事などの費用負担が大きい
- 安全性の確保が難しく、住宅用地としては不人気
- 地盤リスクや災害リスクを懸念されやすい
📌 地目が「山林」や「畑」になっている場合は、農地法や都市計画法の制限にも注意。
③ 前面道路が狭い・再建築不可
建物を建てるには、
【接道義務】＝幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していること
が必要です。
- 接道が足りないと、再建築不可になる
- 「セットバック」が必要な場合、実質使える面積が減る
- 車の出入りがしにくく、買い手に敬遠されがち
再建築不可の土地は、住宅ローンの審査も通りにくいため、現金買いが前提となり、買い手層がかなり限定されます。
④ 極端に広すぎる or 狭すぎる土地
- 広すぎる土地 → 価格が高くなり用途が限られる
- 狭すぎる土地 → 建築条件を満たせず住宅用地として使いにくい
住宅を建てられる広さでも、建ぺい率や容積率の制限により実際の建築が難しいケースもあります。
⑤ 市街化調整区域の土地
市街化調整区域とは、「これ以上市街地を広げないための区域」。
基本的に建築物の新築が許可されません。
- 建物が建てられないため、買い手が限られる
- 資産価値が付きにくく、価格も極端に低くなる
📌 地目や都市計画区域の確認は必須です。
⑥ 周辺環境に問題がある土地
- 隣にお墓や工場、ゴミ処理施設がある
- 騒音・振動が気になる線路沿い
- 教育上望ましくない施設が近い
といった立地的なネガティブ要素も、売却の妨げになる場合があります。
✅ 売却が難しい土地でも、売れる可能性はあります！
「売れない土地かもしれない…」と落ち込んでしまう方もいますが、
必ずしも諦める必要はありません。
💡 対処の工夫
- 隣地と一体での売却（まとめて売る）
- セットバック後の有効面積を明確にする
- 土地の使い道を多角的に検討する（資材置場・駐車場・トランクルームなど）
不利な条件があっても、価格設定や提案方法を工夫することで買い手が見つかることも多くあります。
📝 売却しづらい土地を相続したら、どうすればいい？
- まずは現状の確認と調査
- 地目・地勢・接道・面積などを洗い出す
- 不動産会社に早めに査定と相談をする
特に相続が絡む場合は、名義変更（相続登記）や共有名義の解消、固定資産税の支払いなど、やるべきことが多いので、早めの動き出しが重要です。
📣 土地の売却に不安がある方へ
不動産のオオタニでは、
✅ 整形地・不整形地どちらも対応可能
✅ 市街化調整区域や再建築不可の相談も多数
✅ 買い手目線での販売提案・地元密着の情報網
を活かし、“売れづらい土地”でも諦めない販売戦略をご提案します！
「これって売れるの？」「使い道がない土地なんだけど…」
という方も、どうぞお気軽にご相談ください😊
船橋・鎌ケ谷エリア専門｜不動産のオオタニ 大谷利康
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